INTRODUCTION

A l’heure actuelle, les revenus provenant des biens immobiliers étrangers sont valorisés sur base de la « valeur locative » ou « du loyer réellement perçu ». Les mêmes revenus, pour un bien situé en Belgique non donné en location ou donné en location à des particuliers, sont déterminés sur base du revenu cadastral net, ce qui est bien plus avantageux. Pour cette différence de valorisation entre revenus immobiliers belges et revenus immobiliers étrangers, la Belgique a été condamnée par La Cour de Justice de l’Union Européenne.

Nous rappelons que la base imposable des biens immobiliers situés à l’étranger est très souvent exonérée en Belgique, dans la mesure où il existe une convention préventive d’une double imposition entre la Belgique et le Pays où se trouve le bien visé (Luxembourg, France, Espagne,…). Cette base imposable doit néanmoins être mentionnée dans la déclaration fiscale belge, laquelle aura un impact dans le taux de progressivité de l’impôt si elle est exonérée.

 

REVENU CADASTRAL BELGE

Afin d’éviter les astreintes imposées par la CJUE, la solution retenue par le gouvernement belge consiste à appliquer le revenu cadastral belge aux biens détenus à l’étranger.

Ce revenu cadastral sera donc déterminé sur base des « valeurs locatives normales nettes » du bâtiment lui-même ou d’une parcelle de référence. Cette règle risque d’être peu appliquée, faute de points de comparaison.

L’alternative consiste ainsi à prendre 5,3% de la valeur vénale normale du bien à la date du 1er janvier 1975. De nouveau, faute de référence, le propriétaire ou l’administration belge ou étrangère se trouvera en difficulté pour la fournir.

La deuxième alternative consiste finalement à se fonder sur la « valeur vénale normale actuelle » à laquelle on appliquera un facteur de correction à déterminer chaque année (pour 2020, ce facteur est de 15,036%). Il semble donc que cette dernière règle sera généralement appliquée puisqu’aucune référence n’est disponible pour les biens immobiliers étrangers.

En ce qui concerne les terrains situés à l’étranger, la règle belge s’applique de facto : le revenu cadastral ne pourra jamais être inférieur à 2 euros par hectare.

 

POUR QUI ?

Le bien immobilier étranger doit appartenir à un habitant du Royaume de Belgique ou à certaines personnes morales soumises à l’impôt des personnes morales.

Cet habitant du Royaume doit être titulaire d’un droit réel sur le bien (c’est-à-dire être propriétaire, usufruitier,…)

 

OBLIGATIONS DE DECLARATION

Pour pouvoir appliquer ces règles et attribuer un revenu cadastral à chaque bien immobilier situé à l’étranger, l’administration a prévu certaines règles pour pouvoir être informée de leur existence.

Les propriétaires ayant acquis un bien immobilier étranger avant le 1er janvier 2021 et qui le déclarent déjà en Belgique seront invités à transmettre les données nécessaires à l’administration fiscale, afin de déterminer le revenu cadastral de leur bien.

Les propriétaires ayant acquis un bien immobilier situé à l’étranger depuis le 1er janvier 2021 sont tenus de faire une déclaration dans les 4 mois qui suivent l’acquisition ou l’aliénation d’un bien immobilier situé à l’étranger à l’Administration générale de la documentation patrimoniale.

Le gouvernement souhaite également imposer aux propriétaires d'un bien immobilier situé à l’étranger auquel un revenu cadastral est attribué dans le cadre du nouveau « régime », de déclarer les évènements suivants dans les 30 jours de l’évènement :

  • Lorsque les contribuables qui passent de l’impôt des non-résidents à l’impôt des personnes physiques ou à l’impôt des personnes morales ou encore de l’impôt des sociétés à l’impôt des personnes morales ;
  • Lors de l’occupation ou de la location d’immeubles construits ou reconstruits ;
  • Lors de l’achèvement de travaux d’immeubles bâtis ;
  • Lors du changement au mode d’exploitation, de la transformation ou de l’amélioration des immeubles non bâtis ;
  • Lors de la mise en usage, de la désaffectation ou de la modification du matériel ou de l’outillage.

Ces déclarations pourront se faire via le formulaire qui sera disponible sur le site-web du SPF Finances à partir de juin.

 

SANCTIONS

A défaut de telles déclarations, le propriétaire se verra infliger une amende administrative de 250 à 3.000€

 

ENTREE EN VIGUEUR

Toutes ces règles sont applicables avec effet au 1er janvier 2021, sauf les modifications relatives à la base imposable à l’impôt des personnes physiques qui s’appliqueront à compter de l’exercice d’imposition 2022.

 

Pour toutes questions, n’hésitez pas à contacter Sylviane Dauvin à l’adresse suivante : s.dauvin@voconsulting.com